• <track id="4mhac"><ruby id="4mhac"><tt id="4mhac"></tt></ruby></track>

      <tr id="4mhac"></tr>
    1. <td id="4mhac"><strike id="4mhac"></strike></td>
          行業資訊當前位置:首頁 > 新聞中心 > 行業資訊

          集中供地模式對房地產行業 帶來的影響及應對措施淺析

          發布日期:2021/9/22 15:08:14   |   瀏覽次數:666   來源:孫林晶/特發地產公司

          一、土地新政——“兩集中”供地

          2021年伊始,國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件,要求22個重點城市住宅用地實行“兩集中”同步公開出讓的供地模式。

          所謂“兩集中”是指:(一)集中發布出讓公告,原則上全年不得超過3次,時間間隔和地塊數量要相對均衡。首次公告時,應公布本年度公告的發布時序安排。(二)集中組織出讓活動,同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,應當確定共同的掛牌起止日期;以拍賣方式交易的,應當連續集中完成拍賣活動?偨Y下來,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,2021年住宅招拍掛不超過三次。

          “兩集中”供地的重點城市名單包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市,以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

          二、土地新政下對房地產行業及市場帶來的影響

          一是競標主體相對多元,會加大企業間的合作協同。集中供地模式打亂了房企拿地節奏,對資金的要求明顯提高,促使房企間合作以降低拿地成本及開發風險。在這樣的背景下,實力雄厚的大中型房企似乎更有優勢,而小型房企則不得不面對發展空間被進一步擠壓的窘境。而規模房企資金實力雄厚,融資渠道優勢明顯,有利于獲取更多土地儲備,之前企業之間可能只是個別項目的合作,現在企業會大量尋找合作伙伴,尤其是在某一重點區域的優勢企業。

          二是企業戰略布局和經營回歸。土地出讓新政弱化了部分房企在土地、融資市場的議價能力,也帶來不少房企運營策略的調整。集中供地看似是房企投資拓展部門要應對和消化的事情,實際在某些房企已經漸漸傳導至財務融資、前期策劃、產品設計、營銷推廣、戰略運營等各環節,成為了公司戰略層面的大問題。集中供地政策作為國家供給側改革的一個重要舉措,對于具備資金、管理、運營等優勢的企業來說是發展契機。

          三是短期通過加大供應平抑市場需求,但也加劇了價格競爭。兩集中供地后,項目開工入市周期相近,短期會通過供應量的增加平抑熱點板塊的需求,但對于高庫存、低價值區域,企業需警惕去化風險,且企業集中開工,會使人工成本及建安成本上漲,擠壓利潤空間。土地集中供應也會形成后期的集中入市現象:集中預售、集中開盤,市場競爭激烈會對價格上漲形成抑制,加劇價格競爭。

          四是市場格局發生變化。此次集中供地對于企業來說,既是機遇也是挑戰。對于三條紅線下的橙檔和紅檔房企來說,可以借用供地間隙來進行債務調整和資金歸攏,讓自己也有機會競拍熱門地塊;而對于資金實力稍弱的中小型企業來說,只能“撿漏”一些熱度不高的地塊,同時還要面臨資金壓力帶來的收并購風險;而對于小企業來說,不妨將目光轉向熱度稍弱的二三圈層,積極尋求與大企業之間的差異化。

          三、面對土地新政,房企應該如何應對

          (一)需升級投資城市的選擇策略

          第一,從候選城市的內生發展動力角度,比如利用GDP經濟指標、人口聚集度、收入水平、城鎮化水平等宏觀指標對長期投資城市進行價值判斷。第二,從候選城市的外生發展動力角度,比如都市圈內候選城市空間距離、城市間發展協同性、能否承接核心產業及購買力外溢的能力強弱等進行綜合性判斷,來獲得投資城市群需要關注的長期布局城市組合。第三,優中擇優,在長期關注城市中,選擇短期利潤空間高、市場規模風險低的布局城市組合,比如結合地價房價比來綜合判斷利潤空間,另外也可從市場容量、長期供需比、品牌房企市場占有率、土地財政依賴度、建成區擴展潛力等維度判斷城市短期市場規模風險。

          通過初步研判,目前特發地產重點關注粵港澳大灣區、長三角區域房地產市場,并選擇機會型進入成渝都市圈。

          (二)需調整融資方式和營銷節奏

          1、集中融資,尋找融資窗口期、突破點。目前房企主要融資方式為:公司債、境內銀行貸款、委托貸款、信托貸款、中期票據等。2020年“三道紅線”和“銀行房貸集中度”的監管下,房企從銀行端口進行融資的渠道難度加大,在“兩集中”政策下,房企又會面臨階段性的大額資金需求。除了銀行端口,房企還可采取其他方式進行融資,比如利用境內其他債權融資方式和境外配股、海外銀團貸款等方式進行融資。

          2、調整營銷窗口期,實現快速銷售回款。集中供地政策實施,資金端壓力較大,以往的營銷窗口期將會改變,銷售節奏與營銷節點需要重新鋪排,以適應土地集中出讓時的資金需求。在土地集中出讓之前的準備期,既要保證出讓活動前能安排一次集中性的項目銷售活動,又要安排流量型與利潤型產品的銷售結構,以合理分配資金,包括區域間的資金輪轉。比如在土地集中出讓活動前多安排流量型的項目銷售,抓回款,而非土拍節點時期,多安排利潤型產品的銷售,在營銷環節有意識的平衡企業的規模和利潤訴求;拿到土地之后,主要考慮同批次產品的競爭,建議同質化產品盡快搶收,非同質化產品錯峰銷售。

          (三)利用多渠道拿地作為房企增儲的重要手段

          1、采取一二級聯動項目方式拿地。此種拿地方式戰線長,項目周期不可控,對于房企的資金管理能力要求較高。

          2、產業勾地。產業勾地包含商業、文旅、養老產業、體育產業勾地等,要求房企有很強的產業運營及招商管控能力。

          3、城市更新。城市增量土地供應的逐漸縮減疊加高質量發展要求的倒逼,城市更新進入黃金時代,并將成為城市土地供應的新入口。全國城鎮土地增長放緩,通過盤活存量土地形成用地供給,未來城市更新將成為一、二線城市主流。2019年以來,中央和地方政府多次出臺有關城市更新的引導政策,城市更新將成為一線城市可持續發展的重要抓手。

          4、收并購。在渠道受限、條件嚴、要求高的情況下,對于核心城市的地塊,房企通過收并購增儲將成為重要手段。

          特發地產“十四五”戰略規劃中提到,公司以城市更新為項目獲取主線,同時機會型獲取粵港澳大灣區、長三角都市圈的城市綜合開發項目;繼續通過收并購等路徑獲取可快速開發的優質市場化項目,并探索N+地產項目。面對集中供地政策,公司采取多元化拿地策略以實現房企增儲。

          結合上年“三道紅線”融資新規給房企帶來的資金方面的壓力,集中土地拍賣政策意味著對資金實力、調度能力、拿地策略、綜合運營能力以及低利潤下的融資成本等全方位的考驗。在資金端和利潤率雙向壓力下,成本控制、周轉效率、運營能力等全鏈條協同發展或將成為致勝法寶。

          无码国产成人午夜电影在线观看 少妇人妻无码专区视频 无码中文av有码中文a 欧美成人免费全部 日韩一级片

        1. <track id="4mhac"><ruby id="4mhac"><tt id="4mhac"></tt></ruby></track>

            <tr id="4mhac"></tr>
          1. <td id="4mhac"><strike id="4mhac"></strike></td>
                九九影院理论片在线 国产高清在线精品一区app 天天av天天av天天透 丰满少妇a级毛片 a国产欧美亚洲国产在线 欧美换爱交换乱理伦片 女人爽到喷水的视频大全 成长av影片免费观看网站 国产av无码专区亚洲av 亚洲综合日韩av无码毛片 国产学生处被下药在线观看 免费a级作爱片免费观看中国 天天干夜夜操 丰满农村熟女大码 免费视频爱爱太爽了无码 国产免费av片在线观看 国产一国产aa毛片 台湾佬中文娱乐网 不打码成 人影片 免费观看 东北露脸老熟女啪啪 永久免费无码网站在线观看 国产av无码专区亚洲av蜜芽 久久精品国产72国产精 久久大香伊蕉在人线免费 人与动另类z0z0欧美 日本免费a级毛一片 免费a级作爱片免费观看中国 免费高清特级毛片a片 色五月婷婷 超清无码无码二区无码三区 国产av无码专区亚洲av蜜芽 欧美z0zo人禽交 a片人禽杂交视频在线观看 久久中精品中文字幕 粉嫩被两个粗黑疯狂进出 久久99视热频国只有精品 亚洲av无码兔费综合 激情婷婷五月综合基地 国产av一区二区三区 丰满年轻岳欲乱中文字幕 午夜性无码专区 97无码免费人妻超级碰碰碰碰 最新无码国产在线视频2020 亚洲 欧洲 日产 韩国 综合 伊人久久综合热线大杳蕉 寂寞的女老板完整版3 日本免费a级毛一片 免费a片短视频在线观看 欧美大胆a级视频 乱中年女人伦av三区